농업생산성의 제고와 농지의 합리적 이용을 위한농지임대차법제의 개선방안

소성규

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자료유형: 학술저널

저자정보: 소성규

저널정보: 한국법정책학회 법과 정책연구 법과 정책연구 제18권 제2호

발행연도: 2018.1

수록면: 357 - 379 (23page)

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농지임대차란 임대차의 목적물이 농지인 임대차계약을 말한다. 임대차의 목적물이 주택인 주택임대차보호법과 상가가 목적물인 상가건물임대차보호법과는 다르다. 농지임대차에 관하여는 농지에 관한 헌법상 경자유전의 원칙을 기반으로 하면서도 민법상 임대차 규정을 근거로 삼고 있다. 현행 농지법은 농지의 임대차나 사용대차는 법률에서 정하는 일정한 사유 외에는 원칙적으로 허용하지 않고 있다. 최근의 현실은 상당한 규모의 임차농지가 있어 농지임차인 보호의 필요성이 있음에도 불구하고, 휴경농지가 많고, 농지임대인들이 농지임차인을 찾기 힘들고, 농업인구가 큰 폭으로 감소하고 있는 현실을 감안할 필요성도 있다. 이러한 현실에서 헌법상 경자유전의 원칙은 고수될 필요성이 있는지? 만약 경자원칙의 원칙을 지켜나가야 한다면 현실적 상황과 어떻게 적합한 법리 해석을 하여야 할지에 대한 논의가 필요하다. 이 논문은 헌법에서 규정하고 있는 경자유전의 원칙과 농업생산성의 제고와 농지의 합리적 이용이란 관점에서 접근하여 헌법합치적 법리 해석과 농업생산성 제고와 농지의 합리적 이용을 위한 농지임대차의 법제도적 개선방안을 다음과 같이 제시하였다. 첫째, 현행 헌법상 경자유전의 원칙을 훼손하지 않으면서 농업경영의 다각화･복합화에 의한 농업구조 개선을 이룩하기 위해 농지임대차제도를 잘 활용하는 지혜가 필요하다. 둘째, 농지임대차계약의 자율성 제고와 농지임차인 보호를 위한 농지법의 개정이 필요하다. 임차인 보호를 위하여 서면계약의 원칙 위반에 대한 처벌규정을 마련해야 한다. 농지임대차의 존속기간을 최소한 5년 내지 10년으로 연장할 필요성이 있고 농지의 양도와 관련하여 중장기적으로는 임차인에게 농지를 취득하는데 우선권을 주는 방안을 법정책적으로 고려해야 한다. 또한, 3개월의 묵시적 갱신 규정만으로 임차인 보호가 곤란하므로 장기간의 임대차 기간의 보장과 임차료에 대한 상한규정이 마련되어야 하고, 농지를 양수인에게 양도하는 경우에 임대인의 지위승계에 따른 부작용으로부터 임차인을 보호하기 위해 임차인이 임대차계약을 해지할 수 있도록 입법화가 필요하다. 셋째, 농지은행에 임대 위탁된 농지에 대해서는 선매권을 활용하여 주위 농업인에게 해당 농지가 취득하도록 해야 할 것이다. 넷째, 농지 관련 세제 개편을 통해 임차인 권리보호에 상응하는 임대인에 대한 취득세, 재산세, 양도소득세 감면 등의 세제혜택을 부여하여 상생할 수 있는 유인책을 제시해야 한다. 특히, 농지를 8년 이상 장기 임대하는 경우 양도소득세 계산 시 장기보유특별공제를 주택 임대차와 동일하게 70% 정도의 혜택을 부여하고, 비사업용 토지에서 제외하여 일반세율(6%~42%)에 추가세율(10%)를 가산하지 않도록 배려해야 할 것이다. 또한, 장기 임차인에게 농지의 선매권을 인정하여 양도할 경우 추가적인 소득공제 등의 세제적 지원이 필요하다.

A farmland lease is a contract in which the legal object is farmland. This is in contrast to the Housing Lease Protection Act and the Commercial Building Lease Act, in which the legal objects are a private house and a commercial building respectively. The law pertaining to the agricultural land realizes the land to the tillers principle of the Korean Constitution; however, at the same time, a lease contract is predicated upon the Korean Civil Code. Specifically, the Farmland Act stipulates that no farmland, except for the cases stated in the law, shall be leased or lent gratuitously. Despite such policy, many people are facing huge difficulties in finding leaseholders, resulting in an excess supply of idle agrarian land. Also, the agricultural population is considerably declining, which is a double blow to the problem. This reality only highlights the question of whether it is necessary to maintain the land to the tillers principle. If so, a thorough discussion on how to establish appropriate legal interpretations that best reflect the current condition is essential. In light of this, this research suggests legal interpretations that are in accordance with the constitution and measures to improve agricultural productivity and efficiency from the standpoint of the constitutional principle. First, an efficient and effective usage of the farmland lease policy without undermining the constitutional principle is needed in order to bring about structural reform to a diversified and complex agricultural sector. Secondly, revising the Farmland Act is required to enhance autonomy in terms of farmland rental contracts and to protect a lessee. Especially, the law should prescribe penalties for violations of a written contract and extend the duration of a farmland lease contract to at least 5 or 10 years. With respect to the transfer of farmland, legal measures that give priority to a leaseholder should be considered. Moreover, since solely relying on the article regarding 3 months of implicit renewal is insufficient to protect a lessee, it is essential to enact regulations that guarantee a long term contract and set the maximum limit for rents. Also, a lessee should be provided with the right to terminate a lease contract in case of alienating the property to a transferee. This would safeguard the lessee from adverse effects of succession to legal status of a lessor. Thirdly, relevant farm workers should be able to claim the right of preemption for farmland entrusted to a farmland bank. Fourth, it is needful to offer commensurate incentives for lessors through restructuring farmland taxation. These benefits can be provided in the form of tax reduction such as remitting acquisition tax, property tax, capital gains tax and etc. Particularly, in case of a long term rental arrangement for 8 years or more, 70% of special deduction for long-term holding, a rate that is also applied to general house lease, should be accounted when calculating capital gains tax. Also, it may be significant to eliminate non-business purpose land classification so that the extra tax rate(10%) is not added to the standard tax rate(6%~42%). Lastly, additional tax deduction should be offered to a long term leaseholder who executes his/her right of preemption. [Key words：Farmland, Farmland Lease, Land to the Tillers, Farmland Bank, Farmland Preemption Right, Capital Gains Tax, Special Deduction for Long-Term Holding, Non-Business Purpose Farmland]

#Farmland #Farmland Lease #Land to the Tillers #Farmland Bank #Farmland Preemption Right #Capital Gains Tax #Special Deduction for Long-Term Holding #Non-Business Purpose Farmland

참고문헌 (18)

참고문헌 신청

관계부처 합동 / 2017 / 집주인과 세입자가 상생하는 임대주택등록 활성화 방안

2008 / 국세청 법규과-3559, 2008.8.21

김대명 / 2009 / 농지의 소유제도 연구 / 법학연구 (33):1~38

김수용 / 2009 / 농지규제법제에 대한 입법평가

김은경 / 2007 / 농지규제의 현황과 개선방향- 농업진흥지역 지정제도를 중심으로 - / 규제연구 16(1):193~220

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